Cessione del quinto e mutuo: perché l’ordine cambia quanto ottieni

Cessione del quinto e mutuo: quale dei due limita l’altro

Le due istruttorie guardano numeri diversi, e questo è l’unico concetto che serve portarsi via da questa pagina. Mutuo, cessione del quinto e reddito disponibile entrano nella stessa decisione, ma non si misurano sulla stessa base.

Chi valuta un mutuo ricostruisce il bilancio familiare: entrate, rate già in corso, spese ordinarie, e stima quanta rata in più il nucleo può sostenere. Ogni impegno esistente entra in quel conto e lo riduce.

Chi valuta una cessione del quinto parte invece da un limite fissato per legge: la trattenuta non può superare un quinto della retribuzione netta mensile. Quel quinto si calcola sul cedolino, non sul reddito che avanza a fine mese. È il motivo per cui il rapporto fra i due non è simmetrico.

Sono due canali di pagamento separati, e questo spiega la meccanica: il mutuo esce dal conto corrente, la cessione non ci arriva nemmeno, perché viene sottratta prima, da chi paga lo stipendio o la pensione. Il quinto si misura a monte del conto corrente. Il mutuo, a valle.

Mutuo con cessione del quinto in corso: quanto margine resta

Per dare un ordine di grandezza serve un riferimento. La Banca d’Italia, nelle guide al credito, indica come criterio orientativo che la somma delle rate resti intorno a un terzo del reddito. Non è una regola che vincola le banche — ciascuna applica parametri propri — ma è il metro più diffuso ed è sufficiente per capire la proporzione.

Applicandolo, il conto si fa in due passaggi: un terzo del netto è il tetto complessivo, un quinto del netto è quanto può assorbire la cessione. La differenza è ciò che resta per la rata del mutuo. I mutui con cessione del quinto già in corso non sono un’eccezione da istruire a parte: gli istituti li trattano come qualsiasi altra pratica con impegni preesistenti, sottraendo l’uscita mensile che c’è già.

La proporzione non cambia mai, qualunque sia il reddito: una cessione al quinto pieno assorbe circa il 60% del tetto complessivo e ne lascia il 40%. È il dato che sorprende chi fa il conto per la prima volta — la cessione «vale» un quinto del reddito, ma pesa per tre quinti dello spazio disponibile, perché quello spazio era solo un terzo per cominciare.

Cessione del quinto con mutuo in corso: la quota cedibile non cambia

Nel verso opposto la meccanica è diversa. La quota cedibile è un limite di legge calcolato sulla retribuzione netta mensile: un quinto, e nient’altro entra in quel calcolo. Una rata di mutuo pagata per addebito sul conto non compare sul cedolino e non riduce il quinto disponibile.

Questo però non significa che la cessione sia automatica. Chi eroga esamina comunque il merito creditizio, e il mutuo è visibile nelle banche dati del credito come CRIF: un’esposizione complessiva elevata rispetto al reddito può portare a un esito negativo anche quando la quota cedibile, sulla carta, sarebbe capiente. La differenza con il caso precedente è che qui il mutuo è un elemento di valutazione, non una sottrazione aritmetica.

Per i pensionati vale lo stesso principio, con un vincolo in più: dopo la trattenuta deve restare l’importo del trattamento minimo. Su pensioni basse è quel limite, non il quinto, a determinare la somma ottenibile.

Cessione del quinto per mutuo: si può usare per l’anticipo?

Tecnicamente sì. La cessione del quinto è un credito non finalizzato: la somma erogata non è vincolata a una destinazione e può essere usata anche per l’anticipo di una casa, per le spese notarili o per le imposte d’acquisto.

Farlo prima del mutuo, però, è quasi sempre un cattivo affare, e per due ragioni che si sommano.

La prima l’hai già vista: la nuova trattenuta si mangia circa il 60% dello spazio di rata che la banca ti avrebbe riconosciuto. Ottieni qualche migliaio di euro di anticipo e perdi una quota ben più grande di mutuo finanziabile.

La seconda è meno nota. Molte banche chiedono conto della provenienza dell’anticipo e ne esaminano la tracciabilità. Un anticipo costituito con un debito appena acceso non è una posizione di forza in istruttoria: segnala che la disponibilità propria non c’era, ed è esattamente ciò che l’anticipo serve a dimostrare.

L’ordine giusto: prima il mutuo, poi la cessione

Cessione del quinto, mutuo e liquidità per i lavori hanno tempi diversi, e metterli in fila nell’ordine giusto conta più di quanto si creda. Se il progetto casa è già deciso e la liquidità serve per ciò che viene dopo — arredare, sistemare, le spese che arrivano tutte insieme nei primi mesi — conviene chiudere prima il mutuo e affrontare la cessione a rogito avvenuto, quando la quota cedibile è ancora intera e il mutuo non la scalfisce.

Che cosa guarda chi eroga, oltre alla rata

Il rapporto fra rata e reddito è il filtro iniziale, non l’intera istruttoria. Entrano anche la stabilità del rapporto di lavoro, l’anzianità di servizio, l’età rispetto alla durata richiesta, la storia creditizia e — per il mutuo — il valore dell’immobile rilevato in perizia.

Una cosa non va mai omessa: la cessione in corso. Compare nelle banche dati del credito e sul cedolino, quindi tacerla non la nasconde, rende soltanto l’istruttoria più lenta. Per arrivare preparato servono pochi documenti.

Sul fronte dei costi, il confronto onesto si fa sul TAEG e sul costo totale, non sulla rata: una rata più bassa ottenuta allungando la durata costa di più, non di meno. Per la cessione i costi da leggere sono riportati nella documentazione precontrattuale prima di qualsiasi firma.

Quando conviene fermarsi o cambiare strada

Se il margine è stretto perché le rate in corso sono molte e piccole, la strada da esaminare per prima è il consolidamento dei debiti: accorpare più impegni in uno solo può abbassare l’uscita mensile complessiva e restituire spazio all’istruttoria del mutuo. Ha costi e requisiti propri e allunga i tempi di rimborso, quindi va confrontato numeri alla mano. Se invece stai pensando di chiudere la cessione prima di presentare la domanda di mutuo, il punto di partenza è l’estinzione anticipata e il conteggio aggiornato.